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上半年国民经济运行统计系列分析——房地产篇
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| 发布日期：2007-5-24 17:37:13 浏览数： 字号:〖大 中 小〗 |
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房产价格惯性走高 新政影响逐步显现
自去年国家房地产宏观调控实施之后，今年5月，国务院有关部门根据房地产市场存在的问题，又提出了“六条”房地产调控原则意见，紧接着九部委颁布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，拉开了对房地产市场的新一轮调控序幕。在各项房产新政的推动和影响下，上半年，我市房地产投资增速、开发规模、新开工面积以及商品房销售等统计指标出现了较大变化。
一、调控背景下房地产业呈现四大特点
1、开发投资总量上升，建设规模继续扩张。上半年，全市完成房地产开发投资61.2亿元，同比增长34.9%，增幅分别比一季度和5月份高出26.1和10.4个百分点，呈现逐月走高的态势。特别是在房地产新政的影响下，开发商前几年大量储备的土地得到集中开发，使今年上半年房地产新开项目大量增多，新开工面积增长远远超过同期商品房施工面积增幅。据统计，1-6月份全市商品房施工面积达1062万平方米，同比增长32.8%，其中新开工面积为300万平方米，同比增长73.1%。除金坛、溧阳二辖市外，市区商品房屋施工面积达900万平方米，同比增长26.2%，其中新开工面积235万平方米，同比增长67.8%。房地产开发规模的持续扩张，使房地产开发投资增幅高位运行，占全社会投资比例也由去年同期的13.4%上升到14.5%。
2、房屋销售速度放慢，空置面积急剧增长。在市场供需状况没有发生明显变化的前提下，住宅投资、新开工面积等住宅供给先行指标继续快速增长，预示着未来房地产市场的供给将有较大幅度增加。而房地产宏观调控措施对商品房销售市场的影响正逐步显现，楼市观望气氛较浓，商品房预售速度明显放慢。统计资料显示，去年上半年商品房预售面积与同期新开工面积基本一致，但今年1-6月份商品房预售面积仅占新开工面积的53.6%，销售速度明显不如去年。受此影响，近一年多来我市商品房空置面积持续上升。截止6月底，全市商品房空置面积达39万平方米，比去年同期增加24万平方米，同比增长157.1%，其中住宅商品房空置面积为12.8万平方米，同比增长169.4%。大部分空置商品房集中在市区，空置面积有32.4万平方米，占空置房总面积的82.9%，同比增长164.7% ，其中住宅房屋空置10.3万平方米，同比增长了3.3倍。
3、期房销售仍占主体，成交价格继续上升。虽然商品房销售速度相对缓慢，但当前我市房地产市场尚未出现根本性的逆转，商品房期房销售仍占市场主体，房地产市场总体仍处于平稳发展状态。1-6月份，全市商品房销售面积为178万平方米，其中期房销售所占面积达90.1%；住宅商品房销售面积153万平方米，其中期房销售142万平方米，占住宅销售面积的93%。上半年，稳中有升的商品房成交价格也从另一方面验证了房地产市场的相对活跃，全市商品房销售价格在经历了去年下半年一段时期的徘徊后，今年年初开始有所回升，1-6月份住宅商品房平均销售价格为3589元/平方米，每平方米售价比去年年底上涨209元，比今年年初上涨182元，上涨幅度分别达6.2%和5.3%。
4、国内贷款增幅上升，预收房款比重下降。前两年，在金融市场准入条件提高的情况下，房地产开发投资中来源于国内贷款的资金增速有所趋缓。2003–2005年，我市房地产开发资金来源中，国内贷款的增幅依次为165.4%、-13.8%和5.3%，变动幅度比较大。今年以来，随着银行信贷规模的放大，来源于银行贷款的房地产开发资金大幅反弹。1-6月份，全市房地产开发资金中银行贷款总量达20亿元，已超过历史上最高的2003年全年水平，同比增长98.4% ，比去年全年增长15%。银行贷款增幅比全部房地产开发投资资金增幅高出73.2个百分点，是各类资金来源中增长最快的一项，占同期房地产开发投资资金来源的比重达19%，同比上升7.8个百分点。与此相反，受房地产销售市场节奏放慢的影响，上半年资金来源中的定金及预收款增幅和比重均呈现下降趋势，全市房地产开发企业共收到商品房定金及预收款58.8亿元，同比增长7.6%，比同期房地产开发投资资金增幅低了17.6个百分点，所占比重也由去年同期的64.7%下降到55.6%。
二、目前房地产市场发展中值得关注的三个问题
一是房地产开发企业对银行资金的依赖度较高。在房地产开发投资的资金来源中，实际上来自银行的资金有两部分，一部分是银行对开发企业的直接贷款，另一部分是银行对个人购房按揭贷款中部分资金通过预交定金方式转化为开发企业的开发资金。若定金及预收款中的60%来源于银行按揭贷款，那么上半年全市房地产开发企业开发资金来源中，直接和间接来源于银行的资金占本期开发资金来源比例则超过了50%。由此可见，我市房地产开发企业对银行的依赖程度较高，而上半年房地产贷款快速增长也是房地产开发投资回升的主要支撑力量。作为低成本资金，房地产贷款的大幅增长为房价上涨创造了条件，但长此以往势必增加银行的风险，也不利于房地产业的健康发展。
二是商品房价格居高不下。近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。“十五”期间，商品房价格年均增长了14.6%，其中住宅价格年均增长12.9%。如果以当前的期房平均价格购买一套120平方米的商品住宅，总价约为43万元，是去年我市城镇居民人均可支配收入的30倍。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。在国家出台一系列稳定房价的政策措施之后，虽然上半年商品房销售情况呈下滑的趋势，房价的涨幅也有所回落，但房价总体水平依然走高，商品房价格仍在高位徘徊。
三是开发企业面临新的市场变革。调控新政将进一步推动房地产行业整合，在短时期内对房地产业的发展形成一定程度的阻滞。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中要求商业银行对项目资本金比例达不到35%等的开发商不得发放贷款。在此情况下，开发商将面临日益增大的资金压力和严峻的市场考验，一些实力欠缺的开发商将被淘汰。
三、对下半年房地产市场发展前景的预测
今年相继出台的“国六条”和九部委的“十五条意见”，着重对土地和房屋的供应结构作了比较明确的规定，加大了对闲置土地的处置力度，并对投机需求实施了更为严厉的打击，同时还强调建立健全信息收集和发布制度，进一步提高房地产市场信息的透明度。新政从供给、需求、市场规范等多方面入手抑制房价上涨，体现了国家调控房地产市场的决心。在这种宏观环境下，下半年我市房地产市场发展将会面临前所未有的挑战。
1、房地产投资增速高位运行。这次调控新政的重点是调整住房供应结构，引导住房合理消费，打压房价上涨过快的势头，以及整顿房地产市场秩序，这些举措在短时间内难以对房地产开发投资产生明显影响。同时，由于今年以来新开工项目大规模增加，房地产开发投资逐月上升，在惯性作用力的推动下，预计下半年房地产投资仍将在高位运行，全年增长幅度有望保持在20%以上。
2、商品房价格近期内仍将保持上涨趋势。九部委《意见》提出了新建住房结构比例中，中小套型建筑面积必须达到开发建设总面积的70%。尽管文件要求明确，但市场上中小套型供给的大量增加还需要一段建设周期，目前供需矛盾难以在短期内得到缓解，因此房价的上涨势头很难被迅速遏制。另外，推动房价上涨的其它因素也很多，即使成套面积下降会使房屋总价有所降低，但不等于房屋单价会下降，甚至可能因为公共配套设施等的增加而进一步推动房屋单价的上升。
3、二手房交易短期内将受到一定的打压。调控新政规定，从2006年6月1日起，对购买不足5年转手交易的住房，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这一新规定相比原来“七部委”提出的两年内交易征收营业税的规定波及面更广，大大提高了二手房交易成本，对二手房市场交易产生明显影响。据统计，6月份我市中心城区二手房成交量比5月份减少了251套，环比下降26.1%，若剔除以前签订销售协议6月份被迫成交的部分，二手房成交量下降比例更大。目前，不少卖家都不愿意承担这部分税金，而是直接提高交易价格转嫁成本，这也进一步制约了二手房交易。预计今后一段时期内，二手房市场将进入一个市场活跃度降低、房价涨幅较快的阶段，市场交易量会有明显萎缩。（撰稿人：吴晓燕 核稿人：梁正江）
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